A compra ou venda de um imóvel é um dos maiores passos financeiros que uma pessoa pode dar. No estado de São Paulo, além da negociação em si, é preciso estar atento a impostos, certidões e declarações obrigatórias que garantem segurança jurídica e evitam problemas futuros.
Neste artigo, a Camel Contabilidade apresenta um guia completo e cronológico com os principais cuidados e obrigações para quem está comprando ou vendendo um imóvel, incluindo a recente Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025.
1. Cuidados antes da compra ou venda do imóvel
Antes de assinar qualquer contrato, tanto comprador quanto vendedor devem levantar informações e documentos que garantem segurança na transação.
Para o comprador:
Certidões negativas do vendedor: cíveis, trabalhistas, fiscais e de protestos.
Certidões do imóvel: matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis, IPTU em dia e eventuais débitos condominiais.
Verificação de pendências jurídicas: ações judiciais contra o vendedor podem afetar a negociação.
Planejamento de custos: além do preço do imóvel, o comprador terá despesas com ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), escritura e registro.
Para o vendedor:
Regularização do imóvel: eventuais reformas ou construções devem estar averbadas na matrícula.
Documentos pessoais e certidões negativas: evitam que o negócio seja travado por dívidas ou pendências.
Comprovação de quitação de impostos: como IPTU e demais taxas municipais.
2. Formalização da negociação
Após reunir os documentos e verificar a situação do imóvel, inicia-se a formalização da compra e venda.
Contrato particular ou escritura pública: para imóveis acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória.
Cartório de notas: lavra a escritura.
Cartório de registro de imóveis: registra a escritura, efetivando a transferência da propriedade.
Pagamento: deve ser feito com recibos formais e, preferencialmente, com cláusula de quitação registrada.
3. Impostos envolvidos na compra e venda
3.1 Impostos para o comprador
ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): imposto municipal, devido pelo comprador.
Em São José do Rio Preto (SP), a alíquota é de 2% sobre o valor venal do imóvel ou valor da transação, o que for maior.
Custas cartorárias: escritura e registro variam conforme o valor do imóvel.
3.2 Impostos para o vendedor
Ganho de Capital: quando o imóvel é vendido por valor superior ao da compra, a diferença gera ganho de capital, sujeito a alíquotas progressivas de 15% a 22,5%.
Declaração de Ganho de Capital (GCAP): deve ser feita até o último dia útil do mês seguinte à venda.
Declaração de Imposto de Renda (DIRPF): as informações da venda lançadas no GCAP devem ser importadas para a declaração anual.
4. Declarações obrigatórias e Imposto de Renda
Para o vendedor:
Preencher o GCAP e recolher o imposto devido.
Importar o arquivo do GCAP na Declaração de Imposto de Renda no ano seguinte.
Para o comprador:
Informar a compra na ficha de “Bens e Direitos” da Declaração de Imposto de Renda.
O valor declarado será utilizado futuramente como custo de aquisição em eventual venda.
5. Impacto da Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025
A IN RFB nº 2.275, de 15 de agosto de 2025, trouxe ajustes importantes na forma de declarar operações imobiliárias:
Simplificação na importação automática dos dados do GCAP para a declaração anual.
Maior cruzamento de informações entre cartórios, prefeituras e Receita Federal.
Regras mais rígidas para comprovação do custo de aquisição, exigindo documentação completa.
Essa mudança aumenta a necessidade de organização documental, tanto do comprador quanto do vendedor, para evitar divergências e multas.
6. Conclusão: segurança e planejamento fazem a diferença
A compra e venda de imóvel em São Paulo exige atenção a detalhes que vão além do valor negociado. Planejamento tributário, conferência de certidões e cumprimento das obrigações fiscais são passos essenciais para garantir que a transação seja segura e sem riscos futuros.
Contar com o apoio de um escritório de contabilidade como a Camel Contabilidade pode simplificar todo o processo, trazendo clareza sobre impostos, declarações e prazos.
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Perguntas Frequentes sobre Compra e Venda de Imóveis
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? 1. Quais documentos devo pedir antes de comprar um imóvel em São Paulo?
É recomendável solicitar a matrícula atualizada do imóvel, certidão de ônus reais, comprovante de IPTU, além de certidões negativas do vendedor (cíveis, fiscais e trabalhistas).
% 2. Como funciona o ITBI em São José do Rio Preto (SP)?
O ITBI é pago pelo comprador no ato da transferência. Em São José do Rio Preto, a alíquota é de 2% sobre o maior valor entre o venal e o da transação.
IR 3. Quem deve declarar a venda do imóvel no Imposto de Renda?
O vendedor deve preencher o GCAP até o mês seguinte à venda e depois importar as informações para a Declaração de IR. Já o comprador deve registrar a aquisição na ficha de “Bens e Direitos”.
R$ 4. O que é ganho de capital na venda de imóvel?
O ganho de capital ocorre quando o imóvel é vendido por valor maior do que o de compra. A diferença é tributada com alíquotas que variam de 15% a 22,5%.
! 5. Como a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 afeta a compra e venda de imóveis?
A nova norma trouxe maior cruzamento de dados entre cartórios, prefeituras e Receita Federal, além de exigir documentação mais detalhada para comprovar o custo de aquisição do imóvel.
